So vermeiden Sie finanzielle Verluste beim Immobilienkauf: Die wichtigsten Risiken und Tipps für eine sichere Transaktion

Der Kauf einer Immobilie kann mit erheblichen Risiken und finanziellen Verlusten verbunden sein. Erfahren Sie, wie Sie eine Immobilie begutachten, Betrugsversuche vermeiden und die Transaktion sicher und ohne unnötige Risiken abschließen können

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Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Investitionen im Leben. Gleichzeitig sind Käufer, neben der Chance, ein Eigenheim zu erwerben, auch mit Risiken konfrontiert – von betrügerischen Machenschaften bis hin zu Problemen mit Bauträgern. Wie Finance.ua unter Berufung auf einen Kommentar der Rechtsanwältin Yana Kuptsova feststellt, kann selbst ein Geschäft, das auf den ersten Blick „sauber“ erscheint, zu jahrelangen Rechtsstreitigkeiten führen. Die meisten Probleme lassen sich jedoch vermeiden, indem man systematisch vorgeht und jeden Schritt überprüft.

Hauptrisiken beim Kauf von Immobilien

Meistens hängen finanzielle Verluste mit rechtlichen Feinheiten zusammen, die Käufer ignorieren oder unterschätzen. Zu den Hauptrisiken gehören:

● das Fehlen eines tatsächlichen Eigentumsrechts beim Verkäufer;

● gefälschte Dokumente oder Vollmachten;

● versteckte Belastungen (Hypotheken, Pfandrechte, Verfügungsbeschränkungen);

● die Beteiligung Dritter (Erben, Miteigentümer, Kinder);

● eine problematische Vorgeschichte der Immobilie (Rechtsstreitigkeiten, Kredite, Versteigerungen).

Wenn es in der Vorgeschichte der Immobilie zu Rechtsverstößen gekommen ist, kann ein Gericht die Transaktion für ungültig erklären und die Immobilie an den Vorbesitzer zurückgeben.

Häufige Betrugsmaschen auf dem Markt

Betrugsmaschen werden immer komplexer. Zu den häufigsten zählen:

● Verkäufe auf der Grundlage gefälschter Dokumente;

● Verkäufe ohne Wissen des Eigentümers;

● Transaktionen im Zusammenhang mit „problematischen“ Erbschaften;

● Doppelverkäufe, insbesondere bei Neubauprojekten.

Ein gesonderter Risikobereich betrifft Investitionen in frühen Bauphasen. In solchen Fällen besteht das Risiko, dass das Gebäude nicht fertiggestellt wird und der Bauträger in Konkurs geht oder verschwindet.

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Was müssen Sie vor dem Kauf prüfen?

Vor Vertragsunterzeichnung muss eine umfassende Prüfung durchgeführt werden.

1. Unterlagen des Verkäufers: Reisepass, Steuernummer, Vollmacht (falls die Transaktion von einem Bevollmächtigten abgeschlossen wird). Wichtig: Wenn ein Bevollmächtigter beteiligt ist, sollten Sie den Eigentümer direkt kontaktieren, um dessen Zustimmung zu bestätigen.

2. Unterlagen zur Immobilie: Eigentumsurkunde, technischer Pass, Nachweis der Wohnfläche und Bestätigung, dass keine ausstehenden Nebenkostenrechnungen vorliegen.

3. Überprüfung anhand von Registern: Ein Anwalt oder Notar muss die Daten im Schuldnerregister, in Gerichtsregistern, Vollstreckungsverfahren, Sanktionslisten sowie in den Systemen Prozorro und SETAM überprüfen.

Die Geschichte der Immobilie ist einer der wichtigsten Faktoren. Sie müssen sich über Folgendes informieren: frühere Vereinbarungen, Rechtsstreitigkeiten, Kredite und Versteigerungen. Schon ein einziger Vorfall in der Vergangenheit kann dazu führen, dass Sie Ihr Zuhause verlieren.

Lasten: Was sind sie und warum sind sie entscheidend?

Lasten sind Einschränkungen der Eigentumsrechte. Dazu gehören: Hypotheken, Pfandrechte, Veräußerungsverbote und Dienstbarkeiten. Die Überprüfung von Lasten muss durch einen amtlichen Auszug bestätigt werden, nicht nur durch das Wort des Verkäufers.

Vertrag: Wo verlieren Menschen am häufigsten Geld?

Der Vertrag selbst wird oft zur Risikoquelle. Sie müssen auf Folgendes achten:

● wer den Vertrag unterzeichnet;

● die Befugnisse der Parteien;

● die Eigenschaften der Immobilie;

● die Zahlungsbedingungen;

● den Zeitplan für die Fertigstellung;

● die Haftung der Parteien.

Formulierungen wie „der Käufer trägt alle Risiken“ oder „die Immobilie wird im Ist-Zustand übertragen“ sind besonders gefährlich.

Kritische Phasen der Transaktion

Die meisten Fehler werden in den folgenden Phasen gemacht:

● Vorvertrag – alle Bedingungen müssen klar dokumentiert sein.

● Zahlung – achten Sie darauf, eine Bestätigung zu erhalten.

● Übergabe- und Abnahmeprotokoll – ab diesem Zeitpunkt gehen alle Risiken auf den Käufer über.

Es ist zudem ratsam, eine Unterbewertung der Immobilie im Vertrag zu vermeiden – im Streitfall wird nur der offiziell angegebene Betrag erstattet.

Was tun, wenn Probleme auftreten?

Sollten nach dem Kauf Dritte auftauchen oder Verstöße entdeckt werden, sollten Sie einen Anwalt konsultieren, die Risiken abwägen und Maßnahmen über Gerichte oder Strafverfolgungsbehörden ergreifen.

Bei einem unfertigen Bauprojekt: Prüfen Sie den Vertrag, lassen Sie sich in das Gläubigerregister eintragen und reichen Sie eine Klage ein (oft ist dies gemeinsam effektiver).

Tipp: Übrigens sollten Sie nach dem Kauf einer Immobilie auch über deren Absicherung nachdenken. Zum Beispiel hilft Ihnen der Abschluss einer Express-Sachversicherung über Visit Ukraine, sich vor zusätzlichen finanziellen Risiken im Falle unvorhergesehener Situationen zu schützen.

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Foto: snowing / Freepik

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