Der Baumarkt in der Ukraine während des Krieges: Boom bei Einfamilienhäusern und Abwanderung in den Westen

Die Prioritäten der Ukrainer bei der Wohnungswahl haben sich grundlegend geändert. An die Stelle der Nachfrage nach Hochhäusern in der Hauptstadt ist ein Boom bei freistehenden Einfamilienhäusern getreten, und Bauträger verlagern ihre Investitionen massiv in die westlichen Regionen des Landes. Erfahren Sie, wie der Krieg den Immobilienmarkt verändert hat und wo derzeit am meisten gebaut wird

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Nach einem drastischen Einbruch zu Beginn der groß angelegten Invasion begann sich die Baubranche in der Ukraine wieder zu erholen, allerdings unter völlig neuen räumlichen und strukturellen Rahmenbedingungen. Daten von YC.Market für die Jahre 2021–2024 zeigen, dass sich der Markt an die Kriegsbedingungen anpasst: Menschen wechseln ihren Wohnort, Unternehmen verlagern ihren Standort, und Autonomie sowie Sicherheit rücken in den Vordergrund. Der Wohnungsbau reagiert deutlich schneller auf diese Herausforderungen als der Gewerbebau und prägt damit neue Trends auf dem Immobilienmarkt.

Wie sich der Wohnungsbaumarkt in der Ukraine erholt

Die Dynamik der Wohnungsfertigstellungen verdeutlicht die allmähliche, aber stetige Erholung der Branche. Während im Vorkriegsjahr 2021 in der Ukraine 11,4 Millionen Quadratmeter Wohnimmobilien fertiggestellt wurden, sank dieser Wert im Jahr 2022 auf 7,1 Millionen. Doch bereits im Jahr 2024 stieg das Volumen auf 9,8 Millionen Quadratmeter. Obwohl der Gesamtmarkt noch nicht das Vorkriegsniveau erreicht hat, finden in seinem Inneren tektonische Verschiebungen statt: Die Geografie der Bebauung und die Wohnformen selbst verändern sich.

Wo wird derzeit am meisten gebaut

Die Erholung des Bauvolumens verläuft äußerst ungleichmäßig. Der Haupttrend ist die Abwanderung von Investitionen aus Risikogebieten und die Konzentration neuer Projekte in sichereren Regionen. Gleich fünf Regionen – Winnyzja, Riwne, Wolhynien, Iwano-Frankiwsk und Poltawa – übertrafen im Jahr 2024 ihre eigenen Werte aus dem Jahr 2021. Das Gesamtvolumen der fertiggestellten Wohnflächen in diesen Regionen stieg von 1,6 Mio. auf 2,2 Mio. Quadratmeter. Dies ist nicht nur eine vorübergehende Verlagerung der Bauträger, sondern eine gezielte Kapitalverlagerung in Gebiete mit stabiler lokaler Nachfrage und einer besser vorhersehbaren Lage.

Ein ganz anderes Bild zeigt sich in Regionen mit hohen Sicherheitsrisiken. Die Region Charkiw hat sich im Jahr 2024 nur zu 29 % auf das Vorkriegsniveau erholt, die Region Sumy zu 46 % und die Region Odessa zu fast 56 %.

Besondere Aufmerksamkeit verdient der Großraum Kiew. Die Hauptstadt selbst bleibt deutlich hinter den Werten von 2021 zurück, während die Region Kiew diese fast vollständig wiederhergestellt hat. Dies ist ein direkter Beweis dafür, dass die Bevölkerung und Bauträger Vororte, eine weniger dichte Bebauung und den privaten Sektor bevorzugen.

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Einfamilienhäuser oder Wohnungen: Immobilien am Stadtrand brechen Rekorde

Der auffälligste Wendepunkt des Jahres 2024 ist eine historische Veränderung bei den Arten der im Bau befindlichen Wohnungen. Zum ersten Mal haben Einfamilienhäuser (Privathäuser) die Mehrfamilienhäuser hinsichtlich der Fläche der fertiggestellten Objekte überholt. Während im Jahr 2021 fast 62 % des Marktes auf Mehrfamilienhauskomplexe entfielen, ist ihr Anteil nun auf 49 % gesunken.

Der Anteil an Einfamilienhäusern ist hingegen von 38 % auf 51 % gestiegen.

Dieser Wandel ist durch die strenge Logik der Kriegszeit bedingt. Der Bau großer Wohnkomplexe erfordert einen langen Bauzyklus, enorme Investitionen und hundertprozentige Gewissheit über eine stabile Nachfrage, was derzeit nicht garantiert werden kann. Ein Einfamilienhaus wird von den Ukrainern heute nicht nur als Immobilie wahrgenommen, sondern als Garantie für Sicherheit, Autonomie und Lebensstabilität. Ein Einfamilienhaus ermöglicht es, die Bevölkerungsdichte zu verringern, sich von den infrastrukturellen Risiken großer Metropolen zu entfernen und die volle Kontrolle über den eigenen Lebensraum zu erlangen.

Gewerbeimmobilien und Nichtwohnungsbau

Im Gegensatz zum Wohnsektor durchläuft der Nichtwohnungsbau eine weitaus tiefere und länger andauernde Krise. Im Jahr 2024 wurden nur 2,7 Millionen Quadratmeter Gewerbefläche fertiggestellt – das sind etwas mehr als 54 % der Werte von 2021.

Den stärksten Rückgang verzeichneten Charkiw und Kiew. Während im Fall von Charkiw die Sicherheit der entscheidende Faktor ist, erscheint die Situation in der Hauptstadt paradox. Kiew bleibt der absolute Spitzenreiter hinsichtlich der Konzentration der Bauwirtschaft (hier sind fast die Hälfte aller Bauunternehmen des Landes registriert, zusammen mit Dnipro, Lemberg, Charkiw und Odessa). Die tatsächliche Fertigstellung neuer Flächen in der Hauptstadt ist jedoch drastisch zurückgegangen.

Eine derart hohe Zentralisierung von Bauunternehmen in den regionalen Zentren schafft starke städtische Wirtschaftszentren, macht die gesamte Branche jedoch gleichzeitig extrem anfällig. Jegliche Risiken, die auf die Großstädte entfallen, lähmen augenblicklich die Arbeit eines Großteils des Unternehmenssektors des Landes.

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Zur Erinnerung! Die Preise für Neubauten in der Ukraine steigen auch im Jahr 2026 weiter an, und Kiew bleibt die teuerste Stadt für den Kauf von Wohnraum. Erfahren Sie, wie viel ein Quadratmeter in den verschiedenen Regionen kostet und wo die Nachfrage nach Immobilien am stärksten gestiegen ist.

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