El mercado inmobiliario en las ciudades de primera línea en 2026: ¿Cómo han cambiado los precios en Dnipro, Járkov, Zaporiyia y Jerson?

El mercado inmobiliario en las ciudades de primera línea de Ucrania ha sufrido cambios significativos debido a la guerra. Descubre cómo han cambiado los precios en Dnipro, Járkov, Zaporiyia y Jerson, y qué factores están influyendo en los costos de vivienda en 2026

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En los últimos cuatro años, el mercado inmobiliario de Ucrania ha experimentado una transformación sin precedentes. Esto es particularmente evidente en las ciudades de primera línea—Dnipro, Járkov, Zaporiyia y Jersón—donde los precios de la vivienda ahora se determinan no solo por factores económicos, sino también por la situación de seguridad. Esto se discute en un artículo de Finance.ua.

¿Cómo era el mercado inmobiliario antes de la guerra a gran escala?

Al comienzo de 2022, el mercado inmobiliario mostraba un crecimiento constante. Las ciudades de primera línea seguían siendo atractivas para la inversión, y los precios estaban aumentando gradualmente.

● Dnipro: nueva construcción — alrededor de 30,000 UAH/m², mercado secundario — 25,000 UAH/m².

● Járkov: nueva construcción — hasta 28,000 UAH/m², mercado secundario — alrededor de 25,000 UAH/m².

● Zaporiyia: mercado primario — 20,000 UAH/m², mercado secundario — 19,000 UAH/m².

● Jersón: nueva construcción — 20,140 UAH/m², alquiler — aproximadamente 4,800 UAH/mes.

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¿Cómo se adaptó el mercado a la guerra en 2025?

En el tercer año de la guerra a gran escala, el mercado comenzó a recuperarse gradualmente. Los principales impulsores fueron la migración interna y el programa de compensación “e-Recovery” del gobierno.

En Dnipro, los precios en el mercado primario superaron los 40,000 UAH/m²—la ciudad se convirtió en un centro de negocios clave en el este. En Járkov, el mercado comenzó a revivir gracias al regreso de los residentes, y los precios en el mercado secundario alcanzaron los 30,600 UAH/m².

Al mismo tiempo, en Zaporiyia, se produjo una estancación tras un breve aumento debido a los riesgos de seguridad. En Jersón, la situación seguía siendo crítica—los precios cayeron a $400–430 por m² en el mercado secundario.

Precios de la vivienda en ciudades de primera línea a partir de marzo de 2026

A partir de 2026, el mercado inmobiliario se ha dividido efectivamente. En algunas ciudades, los precios continúan aumentando, mientras que en otras, el mercado casi se ha estancado.

Dnipro mantiene su posición como la ciudad más cara de la región:

● Precio medio de nueva construcción — 48,975 UAH/m² (+63% en comparación con 2022)

● Costo promedio de un apartamento de una habitación — aproximadamente $30,000

● Alquiler — aproximadamente 12,000 UAH/mes

La demanda es impulsada por personas desplazadas internamente e inversores. El programa “e-Restauración” juega un papel significativo, estimulando el mercado incluso en medio de la guerra.

Járkov muestra uno de los indicadores más dinámicos:

● Mercado secundario — 35,748 UAH/m² (+43% en 2022)

● Crecimiento anual — +16.75%

Hasta el 70% de las transacciones se concluyen bajo el programa de compensación estatal. Los principales compradores son residentes locales y personas desplazadas de la región.

En Zaporiyia, la situación sigue siendo desafiante:

● Caídas de precios — del 30% al 60% dependiendo del segmento

● El mercado primario en moneda extranjera ha disminuido en un 5%

La demanda es impulsada por residentes locales, y la mitad de todas las transacciones se realizan bajo el programa “e-Recovery”.

En Jersón, no hay mercado primario, y el mercado secundario está estancado:

● Apartamentos de una habitación — a partir de $10,000

● Apartamentos de tres habitaciones — alrededor de $25,000

Debido a los constantes bombardeos, la actividad de inversión es prácticamente inexistente.

Tendencias de precios: un breve resumen de 2022–2026

Mercado primario:

● Dnipro: +60–63%

● Járkov: +10–12%

● Zaporiyia: efectivamente estancado

● Jersón: sin mercado

Mercado secundario:

● Dnipro: +50–60%

● Járkov: +40–45%

● Zaporiyia: +10–15%

● Jersón: estancamiento o declive

Hoy, el factor clave en los costos de vivienda no es la economía, sino la seguridad. El costo de un apartamento puede variar significativamente dependiendo de la situación en un sector específico de la línea del frente. Al mismo tiempo, la importancia de proteger la propiedad está creciendo en tales condiciones. Si estás comprando una casa o ya posees bienes raíces, vale la pena cuidar la seguridad con anticipación—en Visit Ukraine, puedes obtener rápidamente un seguro de propiedad exprés, que es especialmente relevante en condiciones de riesgos elevados.

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Foto: Freepik

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