Le marché immobilier dans les villes de première ligne en 2026 : Comment les prix ont-ils changé à Dnipro, Kharkiv, Zaporizhzhia et Kherson ?

Le marché immobilier dans les villes de première ligne de l'Ukraine a subi des changements significatifs en raison de la guerre. Découvrez comment les prix ont changé à Dnipro, Kharkiv, Zaporizhzhia et Kherson, et quels facteurs influencent les coûts du logement en 2026

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Au cours des quatre dernières années, le marché immobilier de l'Ukraine a subi une transformation sans précédent. Cela est particulièrement évident dans les villes de première ligne—Dnipro, Kharkiv, Zaporizhzhia et Kherson—où les prix de l'immobilier sont désormais déterminés non seulement par des facteurs économiques mais aussi par la situation sécuritaire. Cela est discuté dans un article de Finance.ua.

À quoi ressemblait le marché immobilier avant la guerre à grande échelle ?

Au début de 2022, le marché immobilier affichait une croissance stable. Les villes de première ligne restaient attractives pour l'investissement, et les prix augmentaient progressivement.

● Dnipro : nouvelle construction — environ 30 000 UAH/m², marché secondaire — 25 000 UAH/m².

● Kharkiv : nouvelle construction — jusqu'à 28 000 UAH/m², marché secondaire — environ 25 000 UAH/m².

● Zaporizhzhia : marché primaire — 20 000 UAH/m², marché secondaire — 19 000 UAH/m².

● Kherson : nouvelle construction — 20 140 UAH/m², loyer — environ 4 800 UAH/mois.

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Comment le marché s'est-il adapté à la guerre en 2025 ?

Au troisième année de la guerre à grande échelle, le marché a commencé à se redresser progressivement. Les principaux moteurs étaient la migration interne et le programme de compensation « e-Recovery » du gouvernement.

À Dnipro, les prix sur le marché primaire ont dépassé 40 000 UAH/m²—la ville est devenue un pôle d'affaires clé à l'est. À Kharkiv, le marché a commencé à se redresser grâce au retour des résidents, et les prix sur le marché secondaire ont atteint 30 600 UAH/m².

En même temps, à Zaporizhzhia, la stagnation s'est installée après une brève hausse en raison des risques sécuritaires. À Kherson, la situation est restée critique—les prix sont tombés à 400–430 $ par m² sur le marché secondaire.

Prix de l'immobilier dans les villes de première ligne en mars 2026

En 2026, le marché immobilier s'est effectivement scindé. Dans certaines villes, les prix continuent d'augmenter, tandis que dans d'autres, le marché est presque à l'arrêt.

Dnipro conserve sa position de ville la plus chère de la région :

● Prix médian de la nouvelle construction — 48 975 UAH/m² (+63 % par rapport à 2022)

● Coût moyen d'un appartement d'une chambre — environ 30 000 $

● Loyer — environ 12 000 UAH/mois

La demande est alimentée par les personnes déplacées à l'intérieur du pays et les investisseurs. Le programme « e-Restoration » joue un rôle significatif, stimulant le marché même en temps de guerre.

Kharkiv affiche l'un des indicateurs les plus dynamiques :

● Marché secondaire — 35 748 UAH/m² (+43 % par rapport à 2022)

● Croissance annuelle — +16,75 %

Jusqu'à 70 % des transactions sont conclues dans le cadre du programme de compensation de l'État. Les principaux acheteurs sont des résidents locaux et des personnes déplacées de la région.

À Zaporizhzhia, la situation reste difficile :

● Chutes de prix — de 30 % à 60 % selon le segment

● Le marché primaire en devises étrangères a diminué de 5 %

La demande est alimentée par les résidents locaux, et la moitié de toutes les transactions sont effectuées dans le cadre du programme « e-Recovery ».

À Kherson, il n'y a pas de marché primaire, et le marché secondaire est stagnant :

● Appartements d'une chambre — à partir de 10 000 $

● Appartements de trois chambres — autour de 25 000 $

En raison des bombardements constants, l'activité d'investissement est pratiquement inexistante.

Tendances des prix : un aperçu rapide de 2022 à 2026

Marché primaire :

● Dnipro : +60–63 %

● Kharkiv : +10–12 %

● Zaporizhzhia : pratiquement stagnant

● Kherson : pas de marché

Marché secondaire :

● Dnipro : +50–60 %

● Kharkiv : +40–45 %

● Zaporizhzhia : +10–15 %

● Kherson : stagnation ou déclin

Aujourd'hui, le facteur clé des coûts de logement n'est pas l'économie, mais la sécurité. Le coût d'un appartement peut varier considérablement en fonction de la situation à un endroit spécifique du front. En même temps, l'importance de la protection des biens augmente dans de telles conditions. Si vous achetez un logement ou possédez déjà un bien immobilier, il vaut la peine de prendre soin de la sécurité à l'avance—sur Visit Ukraine, vous pouvez rapidement obtenir une assurance immobilière express, ce qui est particulièrement pertinent dans des conditions de risques accrus.

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Photo : Freepik

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