Le marché de la construction en Ukraine pendant la guerre : un boom des maisons individuelles et un tournant vers l'ouest

Les priorités des Ukrainiens lors du choix d'un logement ont changé de manière spectaculaire. La demande de logements en hauteur dans la capitale a été remplacée par un boom des maisons individuelles, et les promoteurs déplacent massivement leurs investissements vers les régions occidentales du pays. Découvrez comment la guerre a transformé le marché immobilier et où la construction est actuellement la plus active

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Suite à une forte baisse au début de l'invasion à grande échelle, le secteur de la construction en Ukraine a commencé à se redresser, bien que dans un contexte spatial et structurel complètement nouveau. Les données de YC.Market pour 2021–2024 montrent que le marché s'adapte aux conditions de guerre : les gens déménagent, les entreprises se relocalisent, et l'autonomie et la sécurité prennent le devant de la scène. La construction résidentielle répond à ces défis beaucoup plus rapidement que la construction commerciale, façonnant de nouvelles tendances sur le marché immobilier.

Comment le marché de la construction résidentielle en Ukraine se redresse

La tendance des achèvements de logements démontre clairement la reprise progressive mais constante du secteur. Alors que 11,4 millions de mètres carrés de biens résidentiels ont été achevés en Ukraine en 2021 (avant la guerre), ce chiffre est tombé à 7,1 millions en 2022. Cependant, d'ici 2024, les volumes avaient augmenté à 9,8 millions de mètres carrés. Bien que le marché global n'ait pas encore atteint les niveaux d'avant-guerre, des changements tectoniques se produisent en son sein : la géographie du développement et les formats de logement eux-mêmes changent.

Où se déroule la plus grande construction actuellement

La reprise des volumes de construction se déroule de manière extrêmement inégale. La tendance principale a été l'exode d'investissements des zones à haut risque et la concentration de nouveaux projets dans des régions plus sûres. Pas moins de cinq régions — Vinnytsia, Rivne, Volyn, Ivano-Frankivsk et Poltava — ont dépassé leurs chiffres de 2021 en 2024. Le volume total de logements achevés dans ces régions est passé de 1,6 million à 2,2 millions de mètres carrés. Ce n'est pas simplement un changement temporaire de la part des promoteurs, mais un transfert délibéré de capitaux vers des zones avec une demande locale stable et une situation plus prévisible.

Une image complètement différente est observée dans les régions à haut risque de sécurité. D'ici 2024, la région de Kharkiv avait récupéré seulement 29 % de son niveau d'avant-guerre, la région de Sumy à 46 %, et la région d'Odessa à presque 56 %.

La zone métropolitaine de Kyiv mérite une attention particulière. La capitale elle-même accuse un retard significatif par rapport aux chiffres de 2021, tandis que la région de Kyiv s'est presque entièrement rétablie. C'est une preuve directe que la population et les promoteurs préfèrent les banlieues, un développement moins dense et le secteur privé.

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Maisons individuelles ou appartements : la propriété suburbaines bat des records

Le tournant le plus révélateur de 2024 est un changement historique dans les types de logements construits. Pour la première fois, les maisons individuelles (privées) ont dépassé les immeubles de grande hauteur en termes de surface de plancher des propriétés achevées. Alors qu'en 2021, les immeubles d'appartements représentaient presque 62 % du marché, leur part est maintenant tombée à 49 %.

La part des logements individuels, en revanche, a grimpé de 38 % à 51 %.

Ce changement est dicté par la logique sévère de la guerre. La construction de grands complexes résidentiels nécessite un cycle de construction long, d'énormes investissements et une certitude absolue d'une demande stable, ce qui ne peut pas être garanti actuellement. Aujourd'hui, les Ukrainiens considèrent une maison privée non seulement comme une propriété, mais comme une garantie de sécurité, d'autonomie et de résilience. Le logement individuel permet aux gens de réduire la densité de population, de s'éloigner des risques d'infrastructure des grandes villes et de prendre le contrôle total de leur espace de vie.

Propriété commerciale et construction non résidentielle

Contrairement au secteur résidentiel, la construction de bâtiments non résidentiels traverse une crise beaucoup plus profonde et durable. En 2024, seulement 2,7 millions de mètres carrés d'espace commercial ont été mis en service — un peu plus de 54 % des chiffres de 2021.

La plus forte baisse a été enregistrée à Kharkiv et à Kyiv. Et tandis que la sécurité est le facteur clé dans le cas de Kharkiv, la situation dans la capitale semble paradoxale. Kyiv reste le leader incontesté en termes de concentration des entreprises de construction (presque la moitié de toutes les entreprises de construction du pays sont enregistrées ici, avec Dnipro, Lviv, Kharkiv et Odessa). Cependant, la livraison effective de nouveaux espaces dans la capitale a chuté de manière significative.

Une telle concentration élevée d'entreprises de construction dans les centres régionaux crée de forts pôles d'affaires urbains, mais en même temps rend l'ensemble de l'industrie extrêmement vulnérable. Tous les risques affectant les grandes villes paralysent instantanément le travail de la plupart du secteur corporatif du pays.

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Rappel ! Les prix des propriétés neuves en Ukraine continuent d'augmenter en 2026, et Kyiv reste la ville la plus chère pour acheter un logement. Découvrez combien coûte un mètre carré dans différentes régions et où la demande pour la propriété a le plus augmenté.

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