Rynek budowlany na Ukrainie w czasie wojny: boom na domy prywatne i przesunięcie w kierunku zachodu

Priorytety Ukraińców przy wyborze domu zmieniły się dramatycznie. Popyt na mieszkania w wysokich budynkach w stolicy został zastąpiony boomem na domy jednorodzinne, a deweloperzy masowo przenoszą swoje inwestycje do zachodnich regionów kraju. Dowiedz się, jak wojna przekształciła rynek nieruchomości i gdzie obecnie odbywa się najwięcej budowy

Ubezpiecz swoje mieszkanie i mienie od uszkodzeń, zniszczeń i kradzieży w 5 minut

UBEZPIECZ

Po gwałtownym spadku na początku pełnoskalowej inwazji, sektor budowlany na Ukrainie zaczął się odbudowywać, chociaż w zupełnie nowym kontekście przestrzennym i strukturalnym. Dane z YC.Market na lata 2021–2024 pokazują, że rynek dostosowuje się do warunków wojny: ludzie się przeprowadzają, firmy się relokują, a autonomia i bezpieczeństwo stają się priorytetem. Budownictwo mieszkaniowe znacznie szybciej reaguje na te wyzwania niż budownictwo komercyjne, kształtując nowe trendy na rynku nieruchomości.

Jak rynek budownictwa mieszkaniowego na Ukrainie się odbudowuje

Trend w zakończeniach budowy mieszkań wyraźnie pokazuje stopniowe, ale stabilne odbudowywanie się sektora. Podczas gdy w 2021 roku (przed wojną) w Ukrainie zakończono budowę 11,4 miliona metrów kwadratowych nieruchomości mieszkalnych, w 2022 roku ta liczba spadła do 7,1 miliona. Jednak do 2024 roku wolumeny wzrosły do 9,8 miliona metrów kwadratowych. Chociaż ogólny rynek jeszcze nie osiągnął poziomów sprzed wojny, zachodzą w nim tektoniczne zmiany: geografia rozwoju i formaty mieszkań same w sobie się zmieniają.

Gdzie obecnie odbywa się najwięcej budowy

Odbudowa wolumenów budowlanych postępuje w sposób niezwykle nierówny. Głównym trendem jest odpływ inwestycji z obszarów wysokiego ryzyka i koncentracja nowych projektów w bezpieczniejszych regionach. Nie mniej niż pięć regionów — Winnica, Równe, Wołyń, Iwano-Frankiwsk i Połtawa — przekroczyło swoje wyniki z 2021 roku w 2024 roku. Całkowity wolumen zakończonych mieszkań w tych regionach wzrósł z 1,6 miliona do 2,2 miliona metrów kwadratowych. To nie jest tylko tymczasowy ruch deweloperów, ale celowe przeniesienie kapitału do obszarów z stabilnym lokalnym popytem i bardziej przewidywalną sytuacją.

Całkowicie inny obraz obserwuje się w regionach o wysokim ryzyku bezpieczeństwa. Do 2024 roku region Charkowa odbudował się tylko do 29% swojego poziomu sprzed wojny, region Sumy do 46%, a region Odessy do prawie 56%.

Obszar metropolitalny Kijowa zasługuje na szczególną uwagę. Sama stolica znacznie odstaje od wyników z 2021 roku, podczas gdy region kijowski prawie całkowicie się odbudował. To bezpośredni dowód na to, że mieszkańcy i deweloperzy preferują przedmieścia, mniej gęstą zabudowę i sektor prywatny.

Nie chcesz przegapić ważnych aktualizacji i przydatnych artykułów? Zapisz się do naszego cotygodniowego newslettera!

Domy jednorodzinne czy mieszkania: przedmiejska nieruchomość bije rekordy

Najbardziej wymownym punktem zwrotnym 2024 roku jest historyczna zmiana w typach budowanych mieszkań. Po raz pierwszy domy jednorodzinne (prywatne) wyprzedziły bloki mieszkalne pod względem powierzchni użytkowej zakończonych nieruchomości. Podczas gdy w 2021 roku bloki mieszkalne stanowiły prawie 62% rynku, ich udział spadł teraz do 49%.

Udział domów jednorodzinnych, przeciwnie, wzrósł z 38% do 51%.

Ta zmiana jest dyktowana surową logiką czasów wojennych. Budowa dużych kompleksów mieszkalnych wymaga długiego cyklu budowlanego, ogromnych inwestycji i absolutnej pewności stabilnego popytu, co obecnie nie może być zagwarantowane. Dziś Ukraińcy postrzegają prywatny dom nie tylko jako nieruchomość, ale jako gwarancję bezpieczeństwa, autonomii i odporności. Indywidualne mieszkania pozwalają ludziom zmniejszyć gęstość zaludnienia, oddalić się od ryzyk infrastrukturalnych dużych miast i uzyskać pełną kontrolę nad swoją przestrzenią życiową.

Nieruchomości komercyjne i budownictwo niemieszkalne

W przeciwieństwie do sektora mieszkaniowego, budowa budynków niemieszkalnych przeżywa znacznie głębszy i dłuższy kryzys. W 2024 roku oddano do użytku tylko 2,7 miliona metrów kwadratowych powierzchni komercyjnej — nieco ponad 54% wyników z 2021 roku.

Największy spadek odnotowano w Charkowie i Kijowie. I podczas gdy bezpieczeństwo jest kluczowym czynnikiem w przypadku Charkowa, sytuacja w stolicy wydaje się paradoksalna. Kijów pozostaje niekwestionowanym liderem pod względem koncentracji biznesu budowlanego (prawie połowa wszystkich firm budowlanych w kraju jest zarejestrowana tutaj, obok Dniepru, Lwowa, Charkowa i Odessy). Jednak rzeczywista dostawa nowej przestrzeni w stolicy znacznie spadła.

Taka wysoka koncentracja firm budowlanych w regionalnych centrach tworzy silne miejskie huby biznesowe, ale jednocześnie czyni cały sektor niezwykle wrażliwym. Jakiekolwiek ryzyka dotyczące dużych miast natychmiast paraliżują pracę większości sektora korporacyjnego w kraju.

Na tle stałych ryzyk związanych z operacjami wojskowymi, coraz więcej właścicieli domów rozważa również finansową ochronę swoich domów. Dlatego popyt na ekspresowe ubezpieczenie nieruchomości, takie jak to dostępne przez Visit Ukraine, stopniowo rośnie, ponieważ ta usługa pozwala na szybkie podstawowe zabezpieczenie mieszkania lub domu przed nieprzewidzianymi sytuacjami.

Przypomnienie! Ceny nowych nieruchomości na Ukrainie nadal rosną w 2026 roku, a Kijów pozostaje najdroższym miastem, w którym można kupić dom. Dowiedz się ile kosztuje metr kwadratowy w różnych regionach i gdzie popyt na nieruchomości wzrósł najbardziej.

Chcesz wiedzieć więcej? Przeczytaj najnowsze wiadomości i przydatne materiały o Ukrainie i świecie w sekcji Wiadomości.

Zalecamy zakup, aby zapewnić sobie bezpieczną i komfortową podróż na Ukrainę: 

Ubezpieczenie Visit Ukraine – ubezpieczenie obejmujące ryzyka wojenne dla wjazdu i podróży na Ukrainie;

Ubezpieczenie samochodu Visit Ukraine – ubezpieczenie samochodu z rozszerzonym zakresem w Ukrainie;

Porady prawne Visit Ukraine – kompleksowa pomoc prawna przy wjeździe na Ukrainę;

Bilety Visit Ukraine – bilety autobusowe i kolejowe do/z Ukrainy;

Wycieczki Visit Ukraine – największa internetowa baza wycieczek do Ukrainy dla każdego gustu;

Hotele Visit Ukraine – hotele na komfortowy pobyt na Ukrainie;

Merch Visit Ukraine – patriotyczna odzież i akcesoria z dostawą na całym świecie.

© 2018-2026, Visit Ukraine. Użycie, kopiowanie lub przedruk materiałów na tej stronie jest dozwolone tylko z linkiem (hiperlinkiem dla publikacji internetowych) do Visit Ukraine.

Wszelkie prawa zastrzeżone.