Il mercato immobiliare nelle città in prima linea nel 2026: come sono cambiati i prezzi a Dnipro, Kharkiv, Zaporizhzhia e Kherson?

Il mercato immobiliare nelle città in prima linea dell'Ucraina ha subito cambiamenti significativi a causa della guerra. Scopri come sono cambiati i prezzi a Dnipro, Kharkiv, Zaporizhzhia e Kherson e quali fattori influenzano i costi abitativi nel 2026

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Negli ultimi quattro anni, il mercato immobiliare dell'Ucraina ha subito una trasformazione senza precedenti. Questo è particolarmente evidente nelle città di prima linea—Dnipro, Kharkiv, Zaporizhzhia e Kherson—dove i prezzi delle abitazioni sono ora determinati non solo da fattori economici ma anche dalla situazione di sicurezza. Questo è discusso in un articolo di Finance.ua.

Com'era il mercato immobiliare prima della guerra su larga scala?

All'inizio del 2022, il mercato immobiliare mostrava una crescita costante. Le città di prima linea rimanevano attraenti per gli investimenti e i prezzi aumentavano gradualmente.

● Dnipro: nuova costruzione — circa 30.000 UAH/m², mercato secondario — 25.000 UAH/m².

● Kharkiv: nuova costruzione — fino a 28.000 UAH/m², mercato secondario — circa 25.000 UAH/m².

● Zaporizhzhia: mercato primario — 20.000 UAH/mq, mercato secondario — 19.000 UAH/mq.

● Kherson: nuova costruzione — 20.140 UAH/mq, affitto — circa 4.800 UAH/mese.

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Come si è adattato il mercato alla guerra nel 2025?

Nel terzo anno di guerra su larga scala, il mercato ha iniziato a riprendersi gradualmente. I principali motori sono stati la migrazione interna e il programma di compensazione “e-Ripristino” del governo.

In Dnipro, i prezzi nel mercato primario hanno superato i 40.000 UAH/mq.—la città è diventata un hub commerciale chiave nell'est. A Kharkiv, il mercato ha iniziato a riprendersi grazie al ritorno dei residenti, e i prezzi nel mercato secondario hanno raggiunto i 30.600 UAH/m².

Allo stesso tempo, a Zaporizhzhia, si è instaurata una stagnazione dopo un breve aumento a causa dei rischi per la sicurezza. A Kherson, la situazione è rimasta critica—i prezzi sono scesi a $400–430 per m² nel mercato secondario.

Prezzi delle abitazioni nelle città di prima linea a marzo 2026

Nel 2026, il mercato immobiliare si è effettivamente diviso. In alcune città, i prezzi continuano a salire, mentre in altre, il mercato è quasi fermo.

Dnipro mantiene la sua posizione come la città più costosa della regione:

● Prezzo mediano della nuova costruzione — 48.975 UAH/m² (+63% rispetto al 2022)

● Costo medio di un appartamento con una camera — circa $30.000

● Affitto — circa 12.000 UAH/mese

La domanda è guidata da persone sfollate internamente e investitori. Il programma “e-Restauro” gioca un ruolo significativo, stimolando il mercato anche in mezzo alla guerra.

Kharkiv mostra uno degli indicatori più dinamici:

● Mercato secondario — 35.748 UAH/m² (+43% entro il 2022)

● Crescita annuale — +16,75%

Fino al 70% delle transazioni vengono concluse nell'ambito del programma di compensazione statale. I principali acquirenti sono residenti locali e persone sfollate dalla regione.

A Zaporizhzhia, la situazione rimane difficile:

● Calo dei prezzi — dal 30% al 60% a seconda del segmento

● Il mercato primario in valuta estera è diminuito del 5%

La domanda è guidata dai residenti locali, e metà di tutte le transazioni vengono effettuate nell'ambito del programma “e-Ripristino”.

A Kherson, non c'è mercato primario, e il mercato secondario è stagnante:

● Appartamenti con una camera — a partire da $10.000

● Appartamenti con tre camere — intorno a $25.000

A causa dei continui bombardamenti, l'attività di investimento è praticamente inesistente.

Tendenze dei prezzi: una breve panoramica del 2022–2026

Mercato primario:

● Dnipro: +60–63%

● Kharkiv: +10–12%

● Zaporizhzhia: effettivamente stagnante

● Kherson: nessun mercato

Mercato secondario:

● Dnipro: +50–60%

● Kharkiv: +40–45%

● Zaporizhzhia: +10–15%

● Kherson: stagnazione o declino

Oggi, il fattore chiave nei costi abitativi non è l'economia, ma la sicurezza. Il costo di un appartamento può variare significativamente a seconda della situazione in un determinato tratto della linea del fronte. Allo stesso tempo, l'importanza di proteggere la proprietà sta crescendo in tali condizioni. Se stai acquistando una casa o possiedi già un immobile, è opportuno occuparsi della sicurezza in anticipo—su Visit Ukraine, puoi rapidamente ottenere un'assicurazione immobiliare espressa, che è particolarmente rilevante in condizioni di rischi elevati.

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Foto: Freepik

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