Jak uniknąć utraty pieniędzy przy zakupie nieruchomości: Kluczowe ryzyka i wskazówki dotyczące bezpiecznej transakcji

Zakup nieruchomości może wiązać się z poważnymi ryzykami i stratami finansowymi. Dowiedz się, jak sprawdzić nieruchomość, unikać oszustw i bezpiecznie zakończyć transakcję bez zbędnego ryzyka

Ubezpiecz swoje mieszkanie i nieruchomość od uszkodzeń, zniszczeń i kradzieży w 5 minut

UBEZPIECZ

Zakup nieruchomości jest jedną z największych inwestycji finansowych w życiu. Jednocześnie, wraz z możliwością posiadania domu, nabywcy stają w obliczu ryzyk — od oszukańczych schematów po problemy z deweloperami. Jak zauważa Finance.ua, powołując się na komentarz prawnika Yany Kuptsovej, nawet transakcja, która na pierwszy rzut oka wydaje się "czysta", może zakończyć się latami postępowań sądowych. Jednak większość problemów można uniknąć, stosując systematyczne podejście i weryfikując każdy krok.

Kluczowe ryzyka przy zakupie nieruchomości

Najczęściej straty finansowe są związane z prawnymi niuansami, które nabywcy ignorują lub niedoceniają. Kluczowe ryzyka obejmują:

● brak rzeczywistego tytułu sprzedawcy;

● sfałszowane dokumenty lub pełnomocnictwa;

● ukryte obciążenia (hipoteki, zastawy, ograniczenia w dysponowaniu);

● zaangażowanie osób trzecich (spadkobiercy, współwłaściciele, dzieci);

● problematyczna historia nieruchomości (procesy sądowe, pożyczki, aukcje).

Jeśli w historii nieruchomości wystąpiły naruszenia, sąd może uznać transakcję za nieważną i zwrócić nieruchomość poprzedniemu właścicielowi.

Typowe schematy oszustw na rynku

Schematy oszustw stają się coraz bardziej skomplikowane. Najczęstsze z nich to:

● sprzedaż oparta na sfałszowanych dokumentach;

● sprzedaż bez wiedzy właściciela;

● transakcje związane z "problematycznymi" spadkami;

● podwójne sprzedaże, szczególnie w nowych projektach budowlanych.

Osobnym obszarem ryzyka jest inwestowanie na wczesnych etapach budowy. W takich przypadkach istnieje ryzyko, że budynek nie zostanie ukończony, a deweloper może zbankrutować lub zniknąć.

Nie chcesz przegapić ważnych aktualizacji i przydatnych artykułów? Zapisz się< do naszego cotygodniowego newslettera!

Co musisz sprawdzić przed zakupem?

Przed podpisaniem umowy należy przeprowadzić kompleksową weryfikację.

1. Dokumenty sprzedawcy: paszport, NIP, pełnomocnictwo (jeśli transakcja jest zawierana przez przedstawiciela). Ważne: jeśli zaangażowany jest przedstawiciel, należy skontaktować się bezpośrednio z właścicielem, aby potwierdzić jego zgodę.

2. Dokumenty nieruchomości: akt własności, paszport techniczny, weryfikacja powierzchni oraz potwierdzenie braku zaległych rachunków za media.

3. Weryfikacja przez rejestry: prawnik lub notariusz musi zweryfikować dane w rejestrze dłużników, rejestrach sądowych, postępowaniach egzekucyjnych, listach sankcyjnych oraz systemach Prozorro i SETAM.

Historia nieruchomości jest jednym z najważniejszych czynników. Należy dowiedzieć się o: wcześniejszych umowach, sporach prawnych, pożyczkach i aukcjach. Nawet jeden problem w przeszłości może prowadzić do utraty domu.

Obciążenia: co to jest i dlaczego są krytyczne?

Obciążenia to ograniczenia praw do nieruchomości. Należą do nich: hipoteki, zastawy, zakazy alienacji oraz służebności. Weryfikacja obciążeń musi być potwierdzona oficjalnym wypisem, a nie tylko słowem sprzedawcy.

Umowa: gdzie ludzie najczęściej tracą pieniądze?

Sam kontrakt często staje się źródłem ryzyka. Należy zwrócić uwagę na:

● kto podpisuje umowę;

● uprawnienia stron;

● cechy nieruchomości;

● warunki płatności;

● harmonogram realizacji;

● odpowiedzialność stron.

Zwroty takie jak "nabywca ponosi wszystkie ryzyka" lub "nieruchomość jest przekazywana w stanie, w jakim jest" są szczególnie niebezpieczne.

Krytyczne etapy transakcji

Najwięcej błędów popełnia się na następujących etapach:

● Umowa wstępna — wszystkie warunki muszą być jasno udokumentowane.

● Płatność — koniecznie uzyskaj potwierdzenie.

● Protokół przekazania i odbioru — od tego momentu wszystkie ryzyka przechodzą na nabywcę.

Warto również unikać zaniżania wartości nieruchomości w umowie — w przypadku sporu zwrócona zostanie tylko oficjalnie podana kwota.

Co zrobić, jeśli pojawią się problemy?

Jeśli po zakupie pojawią się osoby trzecie lub odkryte zostaną naruszenia, należy skonsultować się z prawnikiem, ocenić ryzyko i podjąć działania przez sądy lub organy ścigania.

W przypadku niedokończonego projektu budowlanego: przegląd umowy, rejestracja w rejestrze wierzycieli i złożenie pozwu (często skuteczniejsze zbiorowo).

Wskazówka: Przy okazji, po zakupie domu warto również pomyśleć o jego ochronie. Na przykład, wykupienie ekspresowego ubezpieczenia nieruchomości przez Visit Ukraine pomoże chronić się przed dodatkowymi ryzykami finansowymi w przypadku nieprzewidzianych sytuacji.

Przypominamy! Rynek nieruchomości w ukraińskich miastach frontowych przeszedł znaczące zmiany z powodu wojny. Przeczytaj jak zmieniły się ceny w Dnieprze, Charkowie, Zaporożu i Chersoniu oraz co wpłynie na koszty mieszkań w 2026 roku.

Zdjęcie: śnieg / Freepik

Chcesz wiedzieć więcej? Przeczytaj najnowsze wiadomości i przydatne materiały o Ukrainie i świecie w Sekcji wiadomości .

Zalecamy zakup, aby zapewnić sobie bezpieczną i komfortową podróż do Ukrainy: 

Ubezpieczenie Visit Ukraine – ubezpieczenie obejmujące ryzyka wojenne dla wjazdu i podróży po Ukrainie;

Ubezpieczenie samochodu Visit Ukraine – ubezpieczenie samochodu z rozszerzonym zakresem w Ukrainie;

Porady prawne Visit Ukraine – kompleksowa pomoc prawna przy wjeździe do Ukrainy;

Bilety Visit Ukraine – bilety na autobusy i pociągi do/z Ukrainy;

Wycieczki Visit Ukraine – największa internetowa baza wycieczek do Ukrainy na każdą kieszeń;

Hotele Visit Ukraine – hotele na komfortowy pobyt w Ukrainie;

Merch Visit Ukraine – patriotyczna odzież i akcesoria z dostawą na całym świecie.

© 2018-2026, Visit Ukraine. Użycie, kopiowanie lub przedruk materiałów na tej stronie dozwolone jest tylko z linkiem (hiperlinkiem dla publikacji internetowych) do Visit Ukraine.

Wszelkie prawa zastrzeżone.