El mercado de la construcción en Ucrania durante la guerra: un auge en las viviendas privadas y un cambio hacia el oeste

Las prioridades de los ucranianos al elegir un hogar han cambiado drásticamente. La demanda de apartamentos en edificios altos en la capital ha sido reemplazada por un auge en casas unifamiliares, y los desarrolladores están trasladando sus inversiones en masa a las regiones occidentales del país. Descubre cómo la guerra ha transformado el mercado inmobiliario y dónde se está llevando a cabo la mayor construcción en la actualidad

Asegura tu apartamento y propiedad contra daños, destrucción y robo en 5 minutos

ASEGURAR

Tras una fuerte caída al inicio de la invasión a gran escala, el sector de la construcción en Ucrania ha comenzado a recuperarse, aunque dentro de un contexto espacial y estructural completamente nuevo. Los datos de YC.Market para 2021–2024 muestran que el mercado se está adaptando a las condiciones de guerra: las personas se están mudando, las empresas están reubicándose, y la autonomía y la seguridad están cobrando protagonismo. La construcción residencial está respondiendo a estos desafíos mucho más rápidamente que la construcción comercial, formando nuevas tendencias en el mercado inmobiliario.

Cómo se está recuperando el mercado de la construcción residencial en Ucrania

La tendencia en las finalizaciones de viviendas demuestra claramente la recuperación gradual pero constante del sector. Mientras que en 2021 se completaron 11.4 millones de metros cuadrados de propiedades residenciales en Ucrania (pre-guerra), esta cifra cayó a 7.1 millones en 2022. Sin embargo, para 2024, los volúmenes habían aumentado a 9.8 millones de metros cuadrados. Aunque el mercado en general aún no ha alcanzado los niveles previos a la guerra, se están produciendo cambios tectónicos dentro de él: la geografía del desarrollo y los formatos de vivienda están cambiando.

¿Dónde se está construyendo más ahora?

La recuperación en los volúmenes de construcción está avanzando de manera extremadamente desigual. La tendencia principal ha sido la fuga de inversiones de áreas de alto riesgo y la concentración de nuevos proyectos en regiones más seguras. No menos de cinco regiones — Vinnytsia, Rivne, Volyn, Ivano-Frankivsk y Poltava — superaron sus cifras de 2021 en 2024. El volumen total de viviendas completadas en estas regiones aumentó de 1.6 millones a 2.2 millones de metros cuadrados. Este no es simplemente un cambio temporal por parte de los desarrolladores, sino una transferencia deliberada de capital a áreas con demanda local estable y una situación más predecible.

Se observa una imagen completamente diferente en las regiones con altos riesgos de seguridad. Para 2024, la región de Járkov se había recuperado solo al 29% de su nivel previo a la guerra, la región de Sumy al 46%, y la región de Odesa a casi el 56%.

El área metropolitana de Kyiv merece una atención especial. La capital misma se queda significativamente atrás de las cifras de 2021, mientras que la región de Kyiv se ha recuperado casi por completo. Esta es una evidencia directa de que la población y los desarrolladores prefieren los suburbios, un desarrollo menos denso y el sector privado.

¿No quieres perderte actualizaciones importantes y artículos útiles? ¡Suscríbete a nuestro boletín semanal!

Casas unifamiliares o apartamentos: la propiedad suburbana rompe récords

El punto de inflexión más revelador de 2024 es un cambio histórico en los tipos de vivienda que se están construyendo. Por primera vez, las casas unifamiliares (privadas) han superado a los bloques de apartamentos en términos de superficie de propiedades completadas. Mientras que en 2021, los bloques de apartamentos representaban casi el 62% del mercado, su participación ha caído ahora al 49%.

La participación de la vivienda unifamiliar, en cambio, ha aumentado del 38% al 51%.

Este cambio está dictado por la dura lógica de la guerra. La construcción de grandes complejos residenciales requiere un ciclo de construcción prolongado, enormes inversiones y una certeza absoluta de demanda estable, que no se puede garantizar en la actualidad. Hoy, los ucranianos ven una casa privada no solo como una propiedad, sino como una garantía de seguridad, autonomía y resiliencia. La vivienda individual permite a las personas reducir la densidad de población, alejarse de los riesgos de infraestructura de las grandes ciudades y tener un control total sobre su espacio vital.

Propiedad comercial y construcción no residencial

A diferencia del sector residencial, la construcción de edificios no residenciales está experimentando una crisis mucho más profunda y duradera. En 2024, solo se encargaron 2.7 millones de metros cuadrados de espacio comercial — poco más del 54% de las cifras de 2021.

La caída más pronunciada se registró en Járkov y Kyiv. Y mientras que la seguridad es el factor clave en el caso de Járkov, la situación en la capital parece paradójica. Kyiv sigue siendo el líder indiscutible en términos de concentración del negocio de la construcción (casi la mitad de todas las empresas de construcción del país están registradas aquí, junto con Dnipro, Lviv, Járkov y Odesa). Sin embargo, la entrega real de nuevo espacio en la capital ha caído drásticamente.

Una alta concentración de empresas de construcción en los centros regionales crea fuertes núcleos de negocios urbanos, pero al mismo tiempo hace que toda la industria sea extremadamente vulnerable. Cualquier riesgo que afecte a las grandes ciudades paraliza instantáneamente el trabajo de la mayor parte del sector corporativo del país.

En el contexto de riesgos constantes asociados con las operaciones militares, cada vez más propietarios de viviendas también están considerando la protección financiera para sus hogares. Es por eso que la demanda de seguros de bienes raíces exprés, como los disponibles a través de Visit Ukraine, está creciendo gradualmente, ya que este servicio permite una rápida protección básica de un apartamento o casa contra situaciones imprevistas.

¡Recordatorio! Los precios de las propiedades de nueva construcción en Ucrania continúan aumentando en 2026, y Kyiv sigue siendo la ciudad más cara para comprar una vivienda. Descubre cuánto cuesta un metro cuadrado en diferentes regiones y dónde ha crecido más la demanda de propiedades.

¿Quieres saber más? Lee las últimas noticias y materiales útiles sobre Ucrania y el mundo en la sección de Noticias.

Recomendamos adquirirlo para un viaje seguro y cómodo a Ucrania: 

Visit Ukraine Insurance – seguro que cubre riesgos militares para la entrada y el viaje en Ucrania;

Visit Ukraine Car Insurance – seguro de automóvil con cobertura ampliada en Ucrania;

Visit Ukraine Legal Advice – apoyo legal integral para la entrada a Ucrania;

Visit Ukraine Tickets – boletos de autobús y tren hacia/desde Ucrania;

Visit Ukraine Tours – la mayor base de datos en línea de tours a Ucrania para todos los gustos;

Visit Ukraine Hotels – hoteles para una estancia cómoda en Ucrania;

Visit Ukraine Merch – ropa y accesorios patrióticos con entrega mundial.

© 2018-2026, Visit Ukraine. El uso, copia o reimpresión de materiales en este sitio está permitido solo con un enlace (hipervínculo para publicaciones en línea) a Visit Ukraine.

Todos los derechos reservados.