Il mercato delle costruzioni in Ucraina durante la guerra: un boom nelle case private e un cambiamento verso ovest

Le priorità degli ucraini nella scelta di una casa sono cambiate drasticamente. La domanda di appartamenti in alto nella capitale è stata sostituita da un boom di case indipendenti, e i costruttori stanno spostando i loro investimenti in massa verso le regioni occidentali del paese. Scopri come la guerra ha trasformato il mercato immobiliare e dove si sta attualmente svolgendo la maggior parte della costruzione

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Dopo un forte calo all'inizio dell'invasione su larga scala, il settore delle costruzioni in Ucraina ha iniziato a riprendersi, sebbene all'interno di un contesto spaziale e strutturale completamente nuovo. I dati di YC.Market per il 2021–2024 mostrano che il mercato si sta adattando alle condizioni di guerra: le persone si stanno trasferendo, le aziende si stanno rilocalizzando e l'autonomia e la sicurezza stanno venendo al centro. La costruzione residenziale sta rispondendo a queste sfide molto più rapidamente rispetto alla costruzione commerciale, plasmando nuove tendenze nel mercato immobiliare.

Come si sta riprendendo il mercato della costruzione residenziale in Ucraina

La tendenza nelle completazioni abitative dimostra chiaramente la graduale ma costante ripresa del settore. Mentre nel 2021 sono stati completati 11,4 milioni di metri quadrati di proprietà residenziale in Ucraina (pre-guerra), questa cifra è scesa a 7,1 milioni nel 2022. Tuttavia, entro il 2024, i volumi erano aumentati a 9,8 milioni di metri quadrati. Sebbene il mercato complessivo non abbia ancora raggiunto i livelli pre-guerra, si stanno verificando spostamenti tettonici al suo interno: la geografia dello sviluppo e i formati delle abitazioni stesse stanno cambiando.

Dove si sta costruendo di più ora

La ripresa dei volumi di costruzione procede in modo estremamente disomogeneo. La tendenza principale è stata l'uscita di investimenti da aree ad alto rischio e la concentrazione di nuovi progetti in regioni più sicure. Non meno di cinque regioni — Vinnytsia, Rivne, Volyn, Ivano-Frankivsk e Poltava — hanno superato le loro cifre del 2021 nel 2024. Il volume totale di abitazioni completate in queste regioni è aumentato da 1,6 milioni a 2,2 milioni di metri quadrati. Questo non è semplicemente un cambiamento temporaneo da parte degli sviluppatori, ma un trasferimento deliberato di capitale verso aree con una domanda locale stabile e una situazione più prevedibile.

Un quadro completamente diverso si osserva nelle regioni con alti rischi di sicurezza. Entro il 2024, la regione di Kharkiv si era ripresa solo al 29% del suo livello pre-guerra, la regione di Sumy al 46% e la regione di Odesa a quasi il 56%.

La zona metropolitana di Kyiv merita un'attenzione particolare. La capitale stessa è significativamente indietro rispetto alle cifre del 2021, mentre la regione di Kyiv si è quasi completamente ripresa. Questa è una prova diretta che la popolazione e gli sviluppatori preferiscono i sobborghi, uno sviluppo meno denso e il settore privato.

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Case unifamiliari o appartamenti: la proprietà suburbana batte record

Il punto di svolta più significativo del 2024 è un cambiamento storico nei tipi di abitazioni costruite. Per la prima volta, le case unifamiliari (private) hanno superato i palazzi a più piani in termini di superficie utile delle proprietà completate. Mentre nel 2021, i palazzi di appartamenti rappresentavano quasi il 62% del mercato, la loro quota è ora scesa al 49%.

La quota di abitazioni unifamiliari, al contrario, è aumentata dal 38% al 51%.

Questo cambiamento è dettato dalla dura logica del tempo di guerra. La costruzione di grandi complessi residenziali richiede un lungo ciclo di costruzione, enormi investimenti e assoluta certezza di una domanda stabile, che attualmente non può essere garantita. Oggi, gli ucraini vedono una casa privata non solo come una proprietà, ma come una garanzia di sicurezza, autonomia e resilienza. L'abitazione individuale consente alle persone di ridurre la densità della popolazione, allontanarsi dai rischi infrastrutturali delle grandi città e ottenere il pieno controllo sul proprio spazio abitativo.

Proprietà commerciale e costruzione non residenziale

Rispetto al settore residenziale, la costruzione di edifici non residenziali sta vivendo una crisi molto più profonda e duratura. Nel 2024, sono stati commissionati solo 2,7 milioni di metri quadrati di spazi commerciali — poco più del 54% delle cifre del 2021.

Il calo più netto è stato registrato a Kharkiv e Kyiv. E mentre la sicurezza è il fattore chiave nel caso di Kharkiv, la situazione nella capitale appare paradossale. Kyiv rimane il leader indiscusso in termini di concentrazione del settore delle costruzioni (quasi la metà di tutte le aziende di costruzione del paese sono registrate qui, insieme a Dnipro, Lviv, Kharkiv e Odesa). Tuttavia, la consegna effettiva di nuovi spazi nella capitale è diminuita drasticamente.

Una così alta concentrazione di aziende di costruzione nei centri regionali crea forti hub urbani per gli affari, ma allo stesso tempo rende l'intero settore estremamente vulnerabile. Qualsiasi rischio che colpisca le grandi città paralizza istantaneamente il lavoro della maggior parte del settore corporate del paese.

Contesto ai rischi costanti associati alle operazioni militari, sempre più proprietari di case stanno considerando anche la protezione finanziaria per le loro abitazioni. Ecco perché la domanda per assicurazioni immobiliari espressa, come quella disponibile tramite Visit Ukraine, sta crescendo gradualmente, poiché questo servizio consente una rapida protezione di base di un appartamento o di una casa contro situazioni impreviste.

Promemoria! I prezzi per le proprietà di nuova costruzione in Ucraina continuano a salire nel 2026, e Kyiv rimane la città più costosa in cui acquistare una casa. Scopri quanto costa un metro quadrato in diverse regioni e dove la domanda per le proprietà è aumentata di più.

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